“别人社区物业给业主发钱，我们社区物业只会收费。”“小区卫生打扫不及时，夏天到了垃圾堆一股臭味。”物业关系小区居民的生活质量，当下业主们格外关注物业问题。日前，半岛问法热线）聚焦物业纠纷话题，山东岳海成律师事务所纪成律师和杜燕律师在线与市民进行互动，就市民关注的物业问题进行了详细解答。
当日上午9点30分，随着两部热线电话的接通，市民李先生的电话就打进来了。半年前，李先生的新房终于交付了，本想着添置点家具跑跑味就入住，可是前不久的降雨却给李先生带来了烦恼。
“最近我到新房子里，发现阳台位置往外渗水，开发商精装修的房子竟然漏雨了，我就十分气愤，找物业联系开发商解决，可是物业在这样的一个过程中拖拖拉拉，进展缓慢，导致我现在的房屋还没维修，也不知道具体的漏雨点在哪里。”李先生询问杜燕律师，在这种情况下，物业不作为，其是不是能够拒绝交物业费。
杜燕律师表示，降雨天气确实引发一些漏雨的问题，一些房屋的品质问题也暴露出来，她们也接到过类似的咨询。“这个问题从法律上来讲要分开看。”杜律师介绍，房屋存在质量上的问题，实际上是开发商没有履行完房屋买卖的合同义务，导致房子有缺陷，而非物业公司的问题，因此房屋质量有问题不能成为业主拒交物业费的理由。
“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”杜律师提醒，交房时，各位业主一定要认真做好验房工作，如果房屋存在严重的质量上的问题，应当及时与开发商进行沟通，让开发商尽快进行维修处理，以免超出房屋质保期。“物业公司也应当协助业主去联系开发商相关人员，有问题及时做沟通，帮助化解矛盾。”
物业费问题一直是物业纠纷的焦点。市民徐女士来电反映一个物业涨价的问题。“我们买的房子，当时签的协议物业费是一元钱一平米，前年换了物业，今年通知说物业费涨到了1.2元每平米，我们不同意，有业主去向有关部门反映，得到的答复是涨价合理。”徐女士询问纪成律师，这样的一种情况该怎么样判断物业涨价是否合理合法？自己对涨价不认可是不是能够拒交物业费？
“首先应该看您与物业签的物业服务合同是如何约定的，如果合同约定的是阶梯式收费模式，即几年一涨价，那么物业根据合同涨价是合理合法的，如果物业合同始终是同一价格收费，那么在合同期内物业就不能随意涨价。”纪律师表示，如果合同到期或者向徐女士所说换了物业服务企业新签物业服务合同，物业费的涨价也应该有规定的程序。
“物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”纪律师表示，既然有关部门回应涨价没问题，那很可能在程序上是没问题的，这种情况下您不能拒交物业费。“建议您去业委会或者社区咨询一下相关情况，如果程序不合规，物业是不能单方面涨价的。”
物业问题深受市民关注，记者就一些典型问题进行了整理，律师从专业角度进行了分析建议，供市民参考。
杨先生在某小区居住多年，开始一直按时交纳物业费。2022年10月，小区正门门禁卡损坏后物业始终没进行修复，导致小区不需要门禁卡即可随意进出。杨先生多次催促物业对门禁做修复，但物业置之不理。且小区的后门未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控设备，但据杨先生了解，小区很多监控设备已经损坏，物业也从未对设备做修复。前段时间，杨先生家遭遇盗贼，家中部分财物被盗。而且小区内多家业主都有家中被盗的经历。杨先生认为物业公司安全保卫工作存在漏洞导致其家中财产被盗，询问律师是不是能够拒交物业费？
律师说法：杨先生所在小区的物业企业来提供的物业管理未达到物业服务合同约定的服务的品质标准，小区安全保卫工作存在严重瑕疵，导致小区存在盗窃频繁发生的情形，影响业主人身、财产安全，物业公司应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律和法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主能请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿相应的损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。因此物业在安全保障方面明显管理不到位，存在重大瑕疵，但重大瑕疵仍不能拒缴物业费。杨先生和其他失窃业主能要求物业赔偿被盗财物的相关损失，以及要求物业酌情减免物业费，但不能不交物业费。
2020年，陈先生在某小区购买一处房产，同时购买了小区地下车库的一个停车位。2023年，陈先生购买了一辆新能源电动汽车，就想在自己的车位上安装汽车充电桩。陈先生找物业公司协商，物业要求陈先生支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样，物业称如果陈先生不交该费用，就不同意陈先生的安装申请。为了可以安装充电桩，陈先生只好交纳了所谓的“电力增容费”。陈先生询问律师，物业收取该费用为同意其安装充电桩的前提，致使其不得不同意支付，这样的收费是否合理？
律师说法：陈先生购买的车位具有独立性，可排他使用，也就是说陈先生对该车位具有专有使用的权利。在停车位安装汽车充电桩，全部符合民法典有关民事主体从事民事活动，应当有利于节约世界资源、保护生态环境的规定，属于更好利用其建筑物专有部分的合理需要。根据陈先生的描述，在充电桩安装过程中，物业并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。因此，物业公司收取的所谓“电力增容费”既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，陈先生可完全要求物业返还该费用。近年来，新能源汽车快速地发展，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律和法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理规划利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极努力配合、协助，及时核实小区剩余电力变配电容量情况，查勘安装现场，并客观真实地出具意见，不得主观地以“电容量不足”“存在安全风险隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。
前段时间，付先生将自己的车辆停放在小区内的停车位上，第二天要离开时，发现了自己的车被剐蹭。付先生立刻报警，警方在调查过程中发现付先生停放车辆的停车位处于小区监控盲区，无法确定直接侵权人。因为此次事故产生的车辆修理费为15000元，付先生找到物业，要求物业对自己车辆的损失进行全额赔偿，可物业公司却拒绝赔偿。经人民调解委员会调解，双方仍未就维修费的承担达成一致意见。付先生询问律师，因为小区监控存在盲区，导致自己没办法找到直接侵权人，物业是否应该承担全部赔偿责任？
律师说法：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，负有安全保障义务。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担对应的补充责任。物业公司作为案涉小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。付先生的车辆在小区停车位被剐蹭后，因物业监控设置存在盲区，导致付先生无法向直接侵权人索赔，物业公司因为疏于管理，在此次事故中具有一定过错。虽然物业并非直接侵权人，但其作为社区物业服务人，应承担未履行安全保障义务的补充赔偿相应的责任，但不是承担全部的赔偿相应的责任。通常在认定物业服务人是否尽到安全保障义务时，会结合合同约定的物业服务标准、事故的急难险重程度等综合考量。物业服务人未尽到防止业主遭受第三人侵害的安全保障义务，受到侵害的业主请求其承担侵权责任的，仅当没办法找到直接侵权人或者直接侵权人没能力承担全部赔偿责任时，才由物业服务人承担补充责任。
黄先生家住某小区顶楼，家中有一道门可以通往楼顶露台，但自家的房产证上并没有该楼台的所有权。前段时间，黄先生一家外出游玩，回家后发现家中被雨水浸泡，橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水，同时，雨水还将楼下邻居家也浸泡了。经了解后发现，原因是顶层露台上的杂物未及时清洗整理，堵塞了下水管，雨水无法及时排泄所致。黄先生和楼下邻居找到物业要求赔偿相应的损失，可物业称露台的入口在黄先生家，属于黄先生专有，物业没有露台的维护义务，也不应该承担赔偿相应的责任。黄先生询问律师，自己并不是露台的所有权人，因浸泡造成的损失是否应当由物业承担赔偿？
律师说法：露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建筑设计企业销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建筑设计企业销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有。根据黄先生的描述，他并不是顶层房屋外面露台的所有权人，该露台应该属于小区的公共部分。物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务，应当熟知自己管理中的物业情况，大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。社区物业没有立即处理露台杂物，在物业管理过程中存有过失，应该对黄先生及邻居家有证据证明的合理损失给予赔偿。
2019年，李女士家某小区购买了一套2楼的住房，入住后一直很正常。2022年10月开始，李女士发现家中常常会出现“反水”现象，尤其是在用水量高峰时段，家中非常容易被污水倒灌入室内。打电话给物业反映，物业就派人带着各种工具来家里给疏通，可没过多久就又堵了，这极度影响了李女士家的正常生活。李女士经过了解后得知，原来是1楼的住户找了物业，在没有经过楼上任何业主同意的情况下，私自将原本在一楼的下水管道做了改装，将楼座原有的下水管一楼部分给封住，自己单独接了一个下水管。这导致2楼的李女士家成了全楼的排水口。李女士找到物业，要求解决家中“反水”严重的问题，可物业称排水管的位置在李女士家中，不属于物业的服务范围。李女士询问律师，物业与1楼业主私自更改下水管导致自家“反水”，我该怎么解决？
律师说法：根据《中华人民共和国民法典》的规定，不动产权利人在使用水、排水时，应尽可能的避免对相邻权利人造成损害。1楼的业主私改下水管的行为已经影响到相邻业主李女士的权益，违反了这一规定。物业公司作为小区的管理机构，有责任和义务协调处理此类问题。物业称排水管在业主家中，不属于物业的服务范围。但物业与1楼的业主在没有征得楼上业主同意的情况下，擅自改动了楼座原有的排水管道，导致李女士家中“反水”情况严重，可以说物业是李女士家“反水”风险的施加方，在这种情况下，物业就有责任给李女士家解决“反水”问题。建议李女士先和物业协商，要求对方完全解决家中“反水”问题。如果物业不同意，李女士可以整理好相关证据，通过诉讼的途径要求物业和1楼业主共同解决。
纪成律师：通过今天接听问法热线，我发现大家主要关注的物业问题还是物业服务不到位能否拒交或减免物业费的问题，往往有物业服务企业的服务质量较差，致使业主常采取拒付物业费的方式来进行对抗。但实质上，从事实而言，业主拒付物业费，会影响物业公司的正常运转和物业服务的提供，可能致使服务的品质继续降低，最终影响业主自身利益，产生恶性循环。从法律方面而言，物业服务的局部瑕疵并非业主拒付物业费的理由，业主不能拒绝履行自己应尽的交费义务。因此建议，在发生物业服务质量纠纷时，应积极与物业服务方进行协商；若协商未果，能够最终靠业主大会、业委会等途径根据合法程序更换物业公司，以提高日常生活幸福指数。
杜燕律师：生活中几乎每一个人都会和物业打交道，因此物业纠纷常发，并且物业纠纷存在普发性、琐碎性的特点。根据今天的问法接线，我想提醒各位业主朋友们，在司法实践中，业主维权需要注意的几个问题。首先就是需要厘清一个事实，即物业企业来提供物业服务的范围或者边界在哪里。除了法律和法规规定之外，还可以看行业标准及合同约定。总体来说物业服务是公共性和整体性的，对于业主室内的专有部分并没有服务的义务。其次，业主为维护自己居住环境的合法利益，平时要具备取证的意识，法院审理案件的关键是证据的呈现，这样在诉讼时才能做到有的放矢。再者，也要注意物业服务企业收取物业费的程序要求。如果有不明白的，可以及时咨询专业人士。
原告刘某与青岛某房地产研发企业签署《拆迁补偿协议》，刘某同意搬迁并接受相关补偿，青岛某房地产研发企业承诺“安置房的物业费、电梯维护费、入住后五年内免费，五年后至十年内减半收取”。2021年，刘某搬入回迁的新房，该小区由该房地产研发企业选聘的北京某物业公司提供前期物业服务。2022年，该物业公司向刘某收取了一年的物业服务费3400元。刘某向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求北京某物业公司和青岛某房地产研发企业退还收取的物业服务费3400元。
崂山法院经审理认为，刘某作为案涉小区业主，在接受物业企业来提供的物业服务后，应当向其缴纳物业费，北京某物业公司收取刘某物业费合法有据。但是，该房地产公司作为案涉小区的开发商以及原拆迁方，其在《拆迁补偿协议》中做出的承诺合法有效，但因其未能履行相关承诺，导致刘某缴纳物业费。对于刘某的该项损失，应由青岛某房地产公司应担赔偿责任。法院判令青岛某房地产公司赔偿刘某物业费损失3400元。该房地产公司不服一审判决，上诉至青岛中院，青岛中院经审理维持原判。
地产开发商向购房人承诺免收一定期间物业费的方式提出价格实惠，系开发商常用营销手段，对促成商品房买卖合同的订立或是加快拆迁安置进度有及其重要的作用。开发商与物业服务企业属于相互独立的民事主体，开发商无权代表物业服务企业做出免于收取物业费的承诺，但是该承诺应视为开发商自愿承担购房人一定期间物业费的意思表示，对开发商具有约束力，开发商应当遵循诚信原则履行自己的承诺。本案中，人民法院依法判决开发商因不履行承诺而对购房人造成的损失承担赔偿相应的责任，对引导开发商全面履行合同义务，推动构建诚信有序的商品房交易市场秩序，维护购房人的合法权益具有积极意义。
